• 16h8' ngày 16.8.2026

• Đối với người bán: chuẩn bị những giấy tờ sau: Giấy chứng nhận (sổ hồng) bản chính. Căn cước cá nhân hoặc của vợ/chồng. Giấy kết hôn hoặc nếu độc thân thì phải có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân) cấp phường xã cấp. Ngoài ra tuỳ vào địa phương cần phải có giấy đã đóng thuế trước bạ; nhiều địa phương giờ không cần.

• Đối với người mua: chuẩn bị căn cước hai vợ chồng. Giấy kết hôn bản gốc. Nếu độc thân cẩn thận vẫn nên chuẩn bị Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân) cấp phường xã cấp. 

• Luật đất đai mới nhất quy định bên mua bất động sản đã có vợ/chồng thì phải cùng ký vào hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng. Nếu một người là vợ hoặc chồng đi ký thì phải có ủy quyền của người kia. Khi ra sổ bắt buộc phải có tên 2 vợ chồng. Trường hợp một trong hai người làm đơn từ chối tài sản đã được công chứng thì người từ chối tài sản không phải ký, khi đó sổ sẽ ra tên và là tài sản riêng thuộc về người kia.

Khi mua sổ đỏ (sổ đỏ cũ) hoặc sổ hồng (chưa có tọa độ) thì thường hay gặp vào tình trạng là hiện trạng đất bị sai so với trên sổ cũ và có thể diện tích biến động tăng hoặc giảm. Nhưng thực tế thường biến động giảm; như vậy sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị miếng đất. Chính vì vậy việc hiểu và nắm rõ quy trình mua bán đối với dạng này sẽ hạn chế rủi ro cho người mua và an tâm hơn trong quá trình mua bán.
Cách thức như sau:

• Bước 1: kêu chủ đất (bđs) chỉ ranh mốc miếng đất và quay phim lại

• Bước 2: hỏi địa chính về tình trạng pháp lý miếng đất này trên bản đồ quy hoạch xem có bị sai vị trí, trùng ranh lấn thửa với các lô khác không.

• Bước 3: Đăng ký đo đạc lại lô đất tại văn phòng đăng ký đất đại để địa chính xuống đo vẽ hiện trạng miếng đất, ký giáp ranh với các hộ liền kề để ra bản trích đo cáo dấu. Tùy vào từng địa phương mà có thể công chứng mua bán từ trích đo hoặc từ trích đo phải ra bìa 2 trang thì mới công chứng mua bán được.

• Có nhiều người lần đầu tiên mua đất, chưa có nhiều kinh nghiệm, dẫn đến mất tiền trong quá trình mua bán, cụ thể là trường hợp mua vào đất nhà nước cho thuê. Bởi vậy trong quá trình mua đất, chúng ta phải xem thông tin trên sổ, mục "Nguồn gốc sử dụng đất", nếu không có từ "cho thuê" là được. Tuy nhiên vẫn có người chủ động mua đất cho thuê với giá rẻ để canh tác thì không nói làm gì!

• Thông thường khi mua đất hoặc căn nhà, chủ nhà/đất thường chỉ vị trí cho chúng ta và chúng ta tin tưởng mà bỏ quên thao tác kiểm tra hiện trạng hoặc số thửa tờ bản đồ xem có khớp với vị trí mình mua hay không. Cách kiểm tra như sau:

1. Kiểm tra trên app (ví dụ thongtin.land) xem số thửa ở vị trí đó có trùng khớp hay không?

2. Gửi vị trí hoặc kêu địa chính xem vị trí đó có khớp với số thửa tờ bản đồ trên bìa hay không?

3. Để phòng ngừa rủi ro, trong hợp đồng đặt cọc phải có điều khoản: "Bên bán cam kết nhà/đất không bị trùng ranh, lấn thửa, sai vị trí theo số thửa tờ bản đồ trong bìa".
   
   

Trong quá trình mua  bán  nhà/đất  sẽ không tránh khỏi những sai sót  mà đôi  khi  chúng ta phải trả giá khá đắt vì độ sát thương trong bất động sản là khá cao. Ví dụ: bán mua căn nhà người ta đang ở, nhưng bìa thì có thể không phải thuộc về căn nhà đó, và thế là bạn mua, khi công chứng ra tên rồi thì bạn mới phát hiện ra; đó là do  bạn thiếu bước xác định số thửa có nằm tại vị trí đó không. 

Vậy nên checklist giúp chúng ta  không bỏ sót những bước nhỏ nhưng quan trọng và hạn chế được rủi ro về pháp lý  thấp nhất. Hãy ibox zalo để nhận checklist !